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Com a publicação, já ocorrida no Diário da Justiça online, os registros imobiliários estão autorizados a lavrarem "averbação/notícia" dos contratos e respectivas transferências relativos a imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação, desde que envolvam a transmissão ou promessa de transmissão de imóveis financiados pelo sistema financeiro da habitação - conhecidos como "contratos de gaveta".

Os contratos a registrar poderão ser ou terem sido formalizados por instrumento público, ou mesmo particular, sendo fundamental, porém, que as assinaturas dos contratantes e testemunhas estejam reconhecidas. Não é necessária a anuência, comunicação prévia ou qualquer intervenção do agente financeiro.

Incluem-se no rol de negócios possíveis de serem registrados os contratos de promessa de compra e venda, contratos de cessão desses, contratos de compra e venda definitiva, contratos de cessão de direitos e obrigações sobre bem imóvel ou com qualquer outra denominação.

A realização dos chamados “contratos de gaveta” - típica criação feita pelo "jeitinho brasileiro" - tornou-se uma prática costumeira nos negócios jurídicos da área habitacional. Em que pese a transação não estar reconhecida pela legislação pátria, a jurisprudência vinha fazendo adaptações ao ordenamento jurídico, assim como o fez com relação aos chamados cheques pré-datados, igualmente tão comuns na realidade cotidiana. Como se sabe, o costume é fonte secundária de direito.

A normatização que legitima o registro concluiu trabalhos e estudos que duraram vários meses, realizados pelos juízes corregedores Nilton Tavares da Silva, Afif Jorge Simões Neto e Silvio Luiz Algarve. O trabalho partiu da constatação de que os contratos que dizem respeito a imóveis residenciais adquiridos através do Sistema Financeiro Habitacional estavam carentes de qualquer trato administrativo, porque, pelo regramento específico da Lei nº 8.004/1990, é exigida a interveniência da instituição financiadora como requisito formal. "Essa obrigatória interveniência sempre vinha acompanhada de refinanciamento do saldo devedor, em condições bem mais gravosas" - observou, pontualmente, o magistrado Nilton Tavares. Era o dado perverso - de nítido interesse dos banqueiros - sobrepondo-se à função social.

Estão excluídas da nova regulamentação e possibilidade de registro as promessas e cessões que envolvam somente áreas urbanas e rurais. Tal objetiva evitar a possibilidade de loteamentos e fracionamentos clandestinos e ilegais.

Doravante, o registrador - após conferir a validade formal do instrumento - deverá lavrar de plano, junto à matrícula imobiliária, a “averbação/notícia”, fazendo constar os nomes dos adquirentes com as respectivas qualificações, providenciando, ainda, no arquivamento na serventia de uma via do contrato apresentado.

Assim, com o provimento já assinado pelo corregedor-geral da Justiça, Jorge Luiz Dall´Agnol - e publicado - os contratos de gaveta no RS deixam de ser clandestinos. Ou passam, comodamente, a ser chamados de contratos de gaveta aberta - ou, ainda, contratos abertos de gaveta. Fonte espaço vital.com.br

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Proibição de acompanhamento de perícia por assistente técnico é cerceamento de defesa

Um interessante caso de cercemento de defesa foi tratado por acórdão da 8ª Turma do TRT-4, que - ao julgar recurso ordinário - garantiu à empresa reclamada o direito de ter seu assistente técnico acompanhando a perícia médica realizada nos autos. A sentença de primeiro grau, oriunda de Alvorada (RS), julgou parcialmente procedentes os pedidos reclamatórios ajuizados por J.O.M. contra Cerealista Oliveira Ltda. e, objeto de recursos ordinários das partes, foi desconstituída pelo tribunal para que seja oportunizada a participação do assistente técnico. O curioso na contenda é que o assistente técnico da reclamada - Christian Pacheco Medeiros - foi impedido pelo próprio perito do Juízo (médico) de acompanhar a inspeção por ser fisioterapeuta e não profissional da Medicina. Segundo o perito João Alberto Maeso Montes, "o Parecer nº 9/2006, do Conselho Federal de Medicina, refere especificamente: ‘O exame médico-pericial é um ato médico. Como tal, por envolver a interação entre o médico e o periciando, deve o médico perito agir com plena autonomia, decidindo pela presença ou não de pessoas estranhas ao atendimento efetuado, sendo obrigatórias a preservação da intimidade do paciente e a garantia do sigilo profissional, não podendo, e nenhuma hipótese, qualquer norma, quer seja administrativa, estatutária ou regimental, violar este princípio ético fundamental. Pelo transcrito anteriormente, não permitimos a entrada de pessoa não médica ao exame médico pericial”. A conduta do perito foi considerada legítima pelo Juízo de primeiro grau, mas o TRT-4 entendeu que o ato causou cerceamento de defesa em desfavor da reclamada. Conforme o relator, desembargador Denis Marcelo de Lima Molarinho, o assistente técnico não pode ser impedido de participar dos trabalhos por ser fisoterapeuta e não médico, uma vez que "não existe vedação de ser a perícia acompanhada por profissional de área distinta da do perito judicial." Observou o acórdão, ainda, que o assistente técnico indicado pela requerida tinha formação em fisioterapia do trabalho, área relacionada diretamente com a doença osteomuscular que teria acometido o trabalhador reclamante. Esclarece o relator, ainda, que o parecer do Conselho Federal de Medicina, mencionado pelo perito, trata de perícias no âmbito de processos administrativos do INSS, não sendo aplicável ao processo judicial. Além disso, o TRT-4 considerou que o assistente técnico não é terceiro estranho, e sim profissional de confiança da parte. Foi, assim, declarada a nulidade do processo a partir da perícia médica e determinado o retorno dos autos à origem, para que seja franqueada a participação do assistente técnico da reclamada na prova pericial. Atua em nome da reclamada a advogada Zelaine Regina de Mello. (Proc. nº 0018100-45.2008.5.04.0241). fonte www.espaçovital.com.br
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Venda por iniciativa particular

A nova legislação processual civil advindo da lei 11.382 de 06-12-2006 alterou radicalmente o sistema processual de execuções tradicionais, pois trouxe inovações como a “venda judicial” e a inversão da preferência sobre as formas de execução.

Nessa reforma, o legislador colocou como primeira opção do credor a adjudicação dos bens, logo se não houver interesse, pode ser requerido a expropriação por meio de alienação por iniciativa particular.

Neste contexto é trazido novamente, no artigo 685-C, a venda por iniciativa particular que constava no antigo artigo 973 do CPC de 1939, que consistia num contrato privado, que ficava sob a fiscalização do judiciário até a negociação voluntária dos bens penhorados pelo credor, mas tal inovação foi rejeitado devido a situação em que se encontrava o pais e o modelo econômico vivido pela época.

Hoje, a nova norma traz empolgações a todos os operadores do direito, por promover a satisfação do crédito para o exeqüente de maneira menos gravosa ao executado.

No que se dispõe ao artigo 685-C poderá o exeqüente requerer por sua própria iniciativa a alienação dos bens penhorados, não podendo o órgão judiciário atuar de oficio, pois a lei colocou a matéria sob a iniciativa da parte; embora a norma fale que tenha que partir do credor, nada obsta ser requerida por aquele que terá seu patrimônio subtraído.

Como a alienação por iniciativa particular tem caráter negocial e publico surge à figura do mediador, atribuída ao corretor de imóveis que prestará o cumprimento particular para exercer uma função pública devido ao ato nomeatório.

A função do corretor imobiliário é de extrema importância ao sucesso da execução, pois é dele que parte a possibilidade de satisfação imediata do crédito devido, neste sentido a norma trouxe como suporte para assegurar uma melhor intermediação, a exigência do profissional estar inscrito no conselho de classe com um mínimo de cinco anos e cadastrado no tribunal de justiça de cada estado em que pretende atuar.

Este profissional trabalhará sob as condições pré-estababelecidas pelo juiz, que fixará as condições do negócio. Assim incumbe ao corretor à captação de interressados, e se tratando de interesse de aquisição, poderá formular propostas e acompanhá-las nas possíveis tratativas com as partes. Podendo ainda, caso haja rejeição de uma das partes, sugerir o órgão judiciário escolher “a proposta mais conveniente”.

A inovação ou reinvenção do artigo 685-C torna o ato processual, mais flexível que a modalidade tradicional, pois traduz a realidade de nossa época, colocando o modelo de expropriação judicial mais próximo aos aplicados no mercado, contudo sua flexibilidade na negociação e agilidade do procedimento faz com que o exeqüente receba mais rapidamente seu crédito devido e o executado sinta que seu patrimônio foi subtraído de forma justa. Fonte Revista Agadie.

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Mutuário pode utilizar FGTS para quitar imóvel mesmo fora das regras do SFH

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Caixa Federal implementa novas regras para a casa própria

A compra da casa própria pelo trabalhador que possui conta vinculada do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço vai ficar mais barata. O Conselho Curador do FGTS aprovou redução de meio ponto percentual na taxa de juros anual do financiamento habitacional com recursos do Fundo de Garantia. A medida é válida apenas para os trabalhadores com conta ativa de FGTS, ou seja, que estejam recebendo crédito de depósitos todos os meses, e só entra em vigor a partir de janeiro do próximo ano. A nova taxa será de 7,66% ao ano acima da TR (Taxa Referencial de Juros).

Esta é a primeira vez que os trabalhadores com conta vinculada de FGTS recebem um tratamento diferenciado. Os financiamentos com recursos do fundo atendem a todos os trabalhadores, independente deles terem ou não conta vinculada. Para ter acesso a esse benefício o trabalhador ainda precisa contar com pelo menos três anos no regime do FGTS.

A decisão do Conselho Curador, adotada ontem (23) em reunião extraordinária, não se restringiu ao trabalhador com conta no FGTS. As taxas de juros também foram reduzidas em meio ponto percentual para os demais. A nova taxa, de 8,16% ao ano acima da TR, vale para todas as faixas de renda acima de cinco salários mínimos e até R$ 4,9 mil.

É que o Conselho Curador também eliminou as chamadas operações especiais. Agora, as operações de financiamento do FGTS ficam voltadas para duas faixas de renda. A primeira, de um a cinco salários mínimos, exige subsídio e não sofreu qualquer alteração. A outra faixa de renda vai de 5 salários mínimos até R$ 4,9 mil e obteve o benefício da queda da taxa de juros.

O Conselho Curador do FGTS iniciou a trajetória de queda da taxa de juros para os mutuários dos financiamentos habitacionais em maio. Desde então, a taxa que era de 10,16% ao ano mais TR caiu para 8,66% e agora ficou meio ponto mais baixa. No total, a taxa já apresentou uma queda expressiva. Foram dois pontos percentuais em dois meses. Essa taxa de 8,16% vale a partir da publicação da resolução do Conselho Curador no Diário Oficial da União.

Além da queda da taxa de juros o Conselho Curador também ampliou o valor do imóvel a ser financiado com recursos do FGTS. Passou de R$ 100 mil para R$ 130 mil o valor do imóvel que pode ser financiado nas regiões metropolitanas do Rio de Janeiro e São Paulo e também no Distrito Federal. Nas capitais da região sul e sudeste e também no entorno do DF o valor do imóvel que pode ser financiado com recursos do FGTS passou de R$ 80 mil para R$ 100 mil. Nas demais regiões do país os imóveis a serem financiados com recursos do FGTS não podem ultrapassam o valor de R$ 80 mil. Antes da mudança esse valor era de R$ 72 mil.

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Credito Imobiliário = Tripé Estratégico

Por mais que a oferta de crédito imobiliário tenha aumentado, a camada mais pobre da população continua dependente de programas de governo para ter acesso a uma moradia digna. Tais programas, necessariamente acompanhados de subsídios, apresentam desempenho moroso e insuficiente para reverter a elevação do déficit habitacional.

A partir de uma viagem ao México em março, o SindusCon-SP elaborou um estudo sobre o modelo bem-sucedido que promete erradicar em poucos anos o déficit habitacional naquele país. Foram identificados os pontos fortes, como a facilidade de acesso ao crédito imobiliário, bem como as deficiências traduzidas pela falta de qualidade e de segurança do trabalho nas obras.

Com a assessoria da FGV Projetos. que também viajou ao México, foram elencadas dez medidas indispensáveis e viáveis para estimular a habitação popular no Brasil. Entre elas, estão a ampliação da oferta de moradias, a redução da carga tributária na sua construção, a diminuição da burocracia na aprovação de projetos e na concessão de créditos, e a centralização das informações dos registros de imóveis.

Algumas destas medidas já estão em andamento. Mas há três delas que, se adotadas, devem aquecer a habitação popular na mesma intensidade vivida hoje pelo mercado imobiliário.

A primeira seria a criação de um novo programa do FGTS, para a concessão direta de financiamento aos titulares de contas ativas ou inativas do Fundo de Garantia. Lastreado em recursos do FGTS e subsídios do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social, o programa ofereceria crédito pré-aprovado com base em uma sistemática de pontuação do interessado, e proporcional ao tempo de sua permanência no Fundo, ao valor acumulado de suas contribuições, à rotatividade e às características de sua família. Os depósitos futuros em sua conta no FGTS garantiriam a dívida, reduziriam o valor das prestações e acelerariam a quitação.

A segunda medida seria a criação de um fundo com recursos do Orçamento, que forneceria seguro de crédito aos agentes financeiros. É para cobrir as diferenças entre valores financiados e aqueles obtidos em leilão, no caso de inadimplência, bem como as perdas em impostos, despesas de condomínio e custas judiciais, derivadas do tempo de execução de garantias. Com o mesmo objetivo, novas modalidades de seguro podem ser criadas. Com isso, o risco de crédito dos mais pobres seria igualado ao dos demais segmentos da população.

Por último, seria oportuno conceder subsídios para imóveis de até, digamos, R$ 60 mil, com valor financiado de até R$ 32 mil. Assim, para obter o subsídio máximo, o interessado seria incentivado a buscar um imóvel de valor reduzido, com prestação adequada à sua capacidade de pagamento. Isso evitaria o super-endividamento das famílias e induziria o mercado a desenvolver projetos com custos adequados para esse segmento. Desta forma, com um mesmo montante de recursos, seria possível atender a um número de famílias maior do que as assistidas na atual sistemática de subsídios.

Possivelmente, este seja o tripé para alavancar a habitação popular no país. Fonte lançamentosrj.com.br

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Comissão aprova maior proteção para comprador de imóvel

26/12/07 - A Comissão de Defesa do Consumidor aprovou no dia 19 de dezembro o Projeto de Lei 748/07, do deputado Rogério Lisboa (DEM-RJ), que revoga o prazo de um ano para que os compradores de imóveis na planta paguem dívidas de empreendimento imobiliário de construtora falida. O prazo está previsto na Lei 10.931/04. Essa lei determina que, para evitar a inclusão do imóvel em construção na massa falida, os adquirentes devem decidir, em assembléia, a continuidade da obra com recursos próprios. A lei estabelece, no entanto, que as dívidas tributárias, previdenciárias e trabalhistas da construtora devem ser assumidas pelos adquirentes e pagas em um ano.

A relatora da matéria na comissão, deputada Ana Arraes (PSB-PE), apresentou parecer pela aprovação e disse que a proposta está de acordo com os princípios de defesa do consumidor. Entretanto, ela apresentou emenda segundo a qual a construção de apartamentos só poderá ser financiada com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) se o empreendimento for submetido ao regime da afetação patrimonial. O objetivo também é oferecer maior proteção ao consumidor.

O patrimônio de afetação cria uma reserva patrimonial para proteção dos direitos dos consumidores, uma "blindagem" do acervo da incorporação e institui um regime de vinculação de receitas, que impede o desvio de recursos de uma obra para outra ou para outras atividades da empresa incorporadora. Essa reserva permanece imune a eventual falência da empresa. Na hipótese de falência, a obra pode ser continuada pelos próprios compradores, sem que a responsabilidade deles ultrapasse o preço estipulado no contrato de compra do imóvel.

O projeto, que tramita em caráter conclusivo, ainda será analisado pelas comissões de Desenvolvimento Urbano e de Constituição e Justiça e de Cidadania.Fonte: Agência Câmara

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Sistema de amortização determina prestações do imóvel