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Contratos de Gaveta deixam de ser Clandestinos no
RGS
Um provimento (nº
26/2007) da Corregedoria-Geral
da Justiça do RS. torna mais
seguros - ou seja, com riscos
bem menores - os contratos de
gaveta. A norma envolve a
contratação de promessa de
compra e venda de imóveis
financiados e/ou não
financiados, não quitados, sem
intervenção dos agentes
financeiros e não registrados.
Com a publicação, já ocorrida no
Diário da Justiça online, os
registros imobiliários estão
autorizados a lavrarem
"averbação/notícia" dos
contratos e respectivas
transferências relativos a
imóveis financiados pelo Sistema
Financeiro da Habitação, desde
que envolvam a transmissão ou
promessa de transmissão de
imóveis financiados pelo sistema
financeiro da habitação -
conhecidos como "contratos de
gaveta".
Os contratos
a registrar poderão ser ou terem
sido formalizados por
instrumento público, ou mesmo
particular, sendo fundamental,
porém, que as assinaturas dos
contratantes e testemunhas
estejam reconhecidas. Não é
necessária a anuência,
comunicação prévia ou qualquer
intervenção do agente
financeiro.
Incluem-se no rol de negócios
possíveis de serem registrados
os contratos de promessa de
compra e venda, contratos de
cessão desses, contratos de
compra e venda definitiva,
contratos de cessão de direitos
e obrigações sobre bem imóvel ou
com qualquer outra denominação.
A realização dos chamados
“contratos de gaveta” - típica
criação feita pelo "jeitinho
brasileiro" - tornou-se uma
prática costumeira nos negócios
jurídicos da área habitacional.
Em que pese a transação não
estar reconhecida pela
legislação pátria, a
jurisprudência vinha fazendo
adaptações ao ordenamento
jurídico, assim como o fez com
relação aos chamados cheques
pré-datados, igualmente tão
comuns na realidade cotidiana.
Como se sabe, o costume é fonte
secundária de direito.
A normatização que legitima o
registro concluiu trabalhos e
estudos que duraram vários
meses, realizados pelos juízes
corregedores Nilton Tavares da
Silva, Afif Jorge Simões Neto e
Silvio Luiz Algarve. O trabalho
partiu da constatação de que os
contratos que dizem respeito a
imóveis residenciais adquiridos
através do Sistema Financeiro
Habitacional estavam carentes de
qualquer trato administrativo,
porque, pelo regramento
específico da Lei nº 8.004/1990,
é exigida a interveniência da
instituição financiadora como
requisito formal. "Essa
obrigatória interveniência
sempre vinha acompanhada de
refinanciamento do saldo
devedor, em condições bem mais
gravosas" - observou,
pontualmente, o magistrado
Nilton Tavares. Era o dado
perverso - de nítido interesse
dos banqueiros - sobrepondo-se à
função social.
Estão excluídas da nova
regulamentação e possibilidade
de registro as promessas e
cessões que envolvam somente
áreas urbanas e rurais. Tal
objetiva evitar a possibilidade
de loteamentos e fracionamentos
clandestinos e ilegais.
Doravante, o registrador - após
conferir a validade formal do
instrumento - deverá lavrar de
plano, junto à matrícula
imobiliária, a
“averbação/notícia”, fazendo
constar os nomes dos adquirentes
com as respectivas
qualificações, providenciando,
ainda, no arquivamento na
serventia de uma via do contrato
apresentado.
Assim, com o provimento já
assinado pelo corregedor-geral
da Justiça, Jorge Luiz
Dall´Agnol - e publicado - os
contratos de gaveta no RS deixam
de ser clandestinos. Ou passam,
comodamente, a ser chamados de
contratos de gaveta aberta - ou,
ainda, contratos abertos de
gaveta. Fonte espaço vital.com.br
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Suspenso Decreto de Porto Alegre que previa empréstimo consignado apenas com a Caixa Federal
O Desembargador Luiz Felipe
Silveira Difini, do Órgão
Especial do TJRS, suspendeu
liminarmente a vigência da
legislação que permitia ao
servidor público de Porto Alegre
contratar empréstimo consignado
em folha de pagamento para
financiamento de imóvel
residencial ou para material de
construção apenas com a Caixa
Econômica Federal.
O Sindicato dos Municipários de
Porto Alegre (SIMPA) propôs a
Ação Direta de
Inconstitucionalidade (ADIn)
contra a vigência do Decreto
Municipal de Porto Alegre nº
17.750, de 30/11/07, publicado
no Diário Oficial local em
12/12/07.
Argumentou o Sindicato que o
Decreto estabelece a
exclusividade da Caixa Econômica
Federal em conceder empréstimos
pessoais aos servidores
municipais, sem qualquer direito
de escolha, violando o princípio
constitucional fundamental do
direito de liberdade de
contratar. E que a imposição de
apenas uma instituição na
modalidade de empréstimo
consignado afronta a livre
concorrência e a defesa do
consumidor.
O Decreto nº 15.750 modificou o
de nº 15.476, de janeiro de
2007, que permitia a amortização
do financiamento por consignação
na folha por qualquer
instituição financeira ou
cooperativa habitacional de
servidores públicos municipais.
O Sindicato solicitou a liminar
para que permaneça em vigor o
Decreto nº 15.476.
Decisão
Para o Desembargador Difini, o
Decreto violou o princípio da
livre concorrência, assim como o
princípio da igualdade. Por este
princípio, o servidor do
Município de Porto Alegre também
tem os mesmos direitos
individuais, coletivos, sociais
e políticos reconhecidos pela
Constituição Federal, como
previsto no art. 1º da
Constituição Estadual do Rio
Grande do Sul.
A concessão da liminar
justifica-se especialmente
“diante da impossibilidade de o
servidor municipal usufruir do
serviço de empréstimo em outras
instituições que não a Caixa
Econômica Federal”.
A decisão é de 18/12/07. Após
período de instrução, a ADIn
será levada à sessão do Órgão
Especial do TJRS para julgamento
final.
Proc. 70022617153 (João Batista
Santafé Aguiar)
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Venda por iniciativa particular
A nova legislação processual
civil advindo da lei 11.382 de
06-12-2006 alterou radicalmente
o sistema processual de
execuções tradicionais, pois
trouxe inovações como a “venda
judicial” e a inversão da
preferência sobre as formas de
execução.
Nessa reforma, o legislador
colocou como primeira opção do
credor a adjudicação dos bens,
logo se não houver interesse,
pode ser requerido a
expropriação por meio de
alienação por iniciativa
particular.
Neste contexto é trazido
novamente, no artigo 685-C, a
venda por iniciativa particular
que constava no antigo artigo
973 do CPC de 1939, que
consistia num contrato privado,
que ficava sob a fiscalização do
judiciário até a negociação
voluntária dos bens penhorados
pelo credor, mas tal inovação
foi rejeitado devido a situação
em que se encontrava o pais e o
modelo econômico vivido pela
época.
Hoje, a nova norma traz
empolgações a todos os
operadores do direito, por
promover a satisfação do crédito
para o exeqüente de maneira
menos gravosa ao executado.
No que se dispõe ao artigo 685-C
poderá o exeqüente requerer por
sua própria iniciativa a
alienação dos bens penhorados,
não podendo o órgão judiciário
atuar de oficio, pois a lei
colocou a matéria sob a
iniciativa da parte; embora a
norma fale que tenha que partir
do credor, nada obsta ser
requerida por aquele que terá
seu patrimônio subtraído.
Como a alienação por iniciativa
particular tem caráter negocial
e publico surge à figura do
mediador, atribuída ao corretor
de imóveis que prestará o
cumprimento particular para
exercer uma função pública
devido ao ato nomeatório.
A função do corretor imobiliário
é de extrema importância ao
sucesso da execução, pois é dele
que parte a possibilidade de
satisfação imediata do crédito
devido, neste sentido a norma
trouxe como suporte para
assegurar uma melhor
intermediação, a exigência do
profissional estar inscrito no
conselho de classe com um mínimo
de cinco anos e cadastrado no
tribunal de justiça de cada
estado em que pretende atuar.
Este profissional trabalhará sob
as condições pré-estababelecidas
pelo juiz, que fixará as
condições do negócio. Assim
incumbe ao corretor à captação
de interressados, e se tratando
de interesse de aquisição,
poderá formular propostas e
acompanhá-las nas possíveis
tratativas com as partes.
Podendo ainda, caso haja
rejeição de uma das partes,
sugerir o órgão judiciário
escolher “a proposta mais
conveniente”.
A inovação ou reinvenção do
artigo 685-C torna o ato
processual, mais flexível que a
modalidade tradicional, pois
traduz a realidade de nossa
época, colocando o modelo de
expropriação judicial mais
próximo aos aplicados no
mercado, contudo sua
flexibilidade na negociação e
agilidade do procedimento faz
com que o exeqüente receba mais
rapidamente seu crédito devido e
o executado sinta que seu
patrimônio foi subtraído de
forma justa. Fonte Revista
Agadie dez/jan/2007
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Mutuário pode utilizar FGTS para quitar imóvel mesmo fora das regras do SFH
Pessoa em
difícil situação econômica
que está em débito na compra
da casa própria pode
utilizar os recursos do
FGTS para quitar a dívida.
Isso, mesmo que o imóvel não
tenha sido adquirido no
âmbito do Sistema Financeiro
da Habitação. A decisão é da
2ª Turma do STJ, permitindo
que o mutuário possa
utilizar seu FGTS em
financiamento para aquisição
de material de construção.
No caso julgado, foi negado
provimento a recurso
especial interposto pela
Caixa Econômica Federal, que
pretendia reformar o acórdão
do TRF da 5ª Região, que
havia improvido apelação da
CEF, que pretendia
invalidar decisão que
beneficiava o mutuário
cearense Francisco de Assis
Amaral Bastos.
Este conseguiu judicialmente
o direito de utilizar os
recursos da sua conta do
FGTS para abater uma dívida
de cerca de R$ 7,3 mil
referentes a empréstimos
concedidos pela própria CEF
para a compra de material
para a construção do seu
imóvel, em terreno da
própria família.
No recurso ao STJ, os
advogados da Caixa ressaltam
que a decisão da Seção
Judiciária de Fortaleza,
mantida pelo TRF-5, ferira o
disposto na Lei nº 8.036/90,
que regula o uso do FGTS
para a compra da casa
própria. Segundo a CEF, o
uso do FGTS para a quitação
de dívidas imobiliárias
“só seria possível nos casos
próprios de aquisição de
moradia através de sistema
de financiamento ou de
autofinanciamento".
De acordo com o relator do
processo na 2ª Turma,
ministro Castro Meira, o
artigo 20 da Lei nº 8.036/90
“inclui a previsão de saque
para socorrer o trabalhador
que pretenda realizar a
amortização de parcelas da
compra, efetuada sem
intermediação do agente
financeiro”. (Resp nº
726915).
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Caixa Federal implementa novas regras para a casa própria
A compra da casa própria pelo
trabalhador que possui conta
vinculada do Fundo de Garantia
do Tempo de Serviço vai ficar
mais barata. O Conselho Curador
do FGTS aprovou redução de meio
ponto percentual na taxa de
juros anual do financiamento
habitacional com recursos do
Fundo de Garantia. A medida é
válida apenas para os
trabalhadores com conta ativa de
FGTS, ou seja, que estejam
recebendo crédito de depósitos
todos os meses, e só entra em
vigor a partir de janeiro do
próximo ano. A nova taxa será de
7,66% ao ano acima da TR (Taxa
Referencial de Juros).
Esta é a primeira vez que os
trabalhadores com conta
vinculada de FGTS recebem um
tratamento diferenciado. Os
financiamentos com recursos do
fundo atendem a todos os
trabalhadores, independente
deles terem ou não conta
vinculada. Para ter acesso a
esse benefício o trabalhador
ainda precisa contar com pelo
menos três anos no regime do
FGTS.
A decisão do Conselho Curador,
adotada ontem (23) em reunião
extraordinária, não se
restringiu ao trabalhador com
conta no FGTS. As taxas de juros
também foram reduzidas em meio
ponto percentual para os demais.
A nova taxa, de 8,16% ao ano
acima da TR, vale para todas as
faixas de renda acima de cinco
salários mínimos e até R$ 4,9
mil.
É que o Conselho Curador também
eliminou as chamadas operações
especiais. Agora, as operações
de financiamento do FGTS ficam
voltadas para duas faixas de
renda. A primeira, de um a cinco
salários mínimos, exige subsídio
e não sofreu qualquer alteração.
A outra faixa de renda vai de 5
salários mínimos até R$ 4,9 mil
e obteve o benefício da queda da
taxa de juros.
O Conselho Curador do FGTS
iniciou a trajetória de queda da
taxa de juros para os mutuários
dos financiamentos habitacionais
em maio. Desde então, a taxa que
era de 10,16% ao ano mais TR
caiu para 8,66% e agora ficou
meio ponto mais baixa. No total,
a taxa já apresentou uma queda
expressiva. Foram dois pontos
percentuais em dois meses. Essa
taxa de 8,16% vale a partir da
publicação da resolução do
Conselho Curador no Diário
Oficial da União.
Além da queda da taxa de juros o
Conselho Curador também ampliou
o valor do imóvel a ser
financiado com recursos do FGTS.
Passou de R$ 100 mil para R$ 130
mil o valor do imóvel que pode
ser financiado nas regiões
metropolitanas do Rio de Janeiro
e São Paulo e também no Distrito
Federal. Nas capitais da região
sul e sudeste e também no
entorno do DF o valor do imóvel
que pode ser financiado com
recursos do FGTS passou de R$ 80
mil para R$ 100 mil. Nas demais
regiões do país os imóveis a
serem financiados com recursos
do FGTS não podem ultrapassam o
valor de R$ 80 mil. Antes da
mudança esse valor era de R$ 72
mil.
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Credito Imobiliário = Tripé
Estratégico
Por mais que a oferta de crédito
imobiliário tenha aumentado, a
camada mais pobre da população
continua dependente de programas
de governo para ter acesso a uma
moradia digna. Tais programas,
necessariamente acompanhados de
subsídios, apresentam desempenho
moroso e insuficiente para
reverter a elevação do déficit
habitacional.
A partir de uma viagem ao México
em março, o SindusCon-SP
elaborou um estudo sobre o
modelo bem-sucedido que promete
erradicar em poucos anos o
déficit habitacional naquele
país. Foram identificados os
pontos fortes, como a facilidade
de acesso ao crédito
imobiliário, bem como as
deficiências traduzidas pela
falta de qualidade e de
segurança do trabalho nas obras.
Com a assessoria da FGV
Projetos. que também viajou ao
México, foram elencadas dez
medidas indispensáveis e viáveis
para estimular a habitação
popular no Brasil. Entre elas,
estão a ampliação da oferta de
moradias, a redução da carga
tributária na sua construção, a
diminuição da burocracia na
aprovação de projetos e na
concessão de créditos, e a
centralização das informações
dos registros de imóveis.
Algumas destas medidas já estão
em andamento. Mas há três delas
que, se adotadas, devem aquecer
a habitação popular na mesma
intensidade vivida hoje pelo
mercado imobiliário.
A primeira seria a criação de um
novo programa do FGTS, para a
concessão direta de
financiamento aos titulares de
contas ativas ou inativas do
Fundo de Garantia. Lastreado em
recursos do FGTS e subsídios do
Fundo Nacional de Habitação de
Interesse Social, o programa
ofereceria crédito pré-aprovado
com base em uma sistemática de
pontuação do interessado, e
proporcional ao tempo de sua
permanência no Fundo, ao valor
acumulado de suas contribuições,
à rotatividade e às
características de sua família.
Os depósitos futuros em sua
conta no FGTS garantiriam a
dívida, reduziriam o valor das
prestações e acelerariam a
quitação.
A segunda medida seria a criação
de um fundo com recursos do
Orçamento, que forneceria seguro
de crédito aos agentes
financeiros. É para cobrir as
diferenças entre valores
financiados e aqueles obtidos em
leilão, no caso de
inadimplência, bem como as
perdas em impostos, despesas de
condomínio e custas judiciais,
derivadas do tempo de execução
de garantias. Com o mesmo
objetivo, novas modalidades de
seguro podem ser criadas. Com
isso, o risco de crédito dos
mais pobres seria igualado ao
dos demais segmentos da
população.
Por último, seria oportuno
conceder subsídios para imóveis
de até, digamos, R$ 60 mil, com
valor financiado de até R$ 32
mil. Assim, para obter o
subsídio máximo, o interessado
seria incentivado a buscar um
imóvel de valor reduzido, com
prestação adequada à sua
capacidade de pagamento. Isso
evitaria o super-endividamento
das famílias e induziria o
mercado a desenvolver projetos
com custos adequados para esse
segmento. Desta forma, com um
mesmo montante de recursos,
seria possível atender a um
número de famílias maior do que
as assistidas na atual
sistemática de subsídios.
Possivelmente, este seja o tripé
para alavancar a habitação
popular no país. Fonte
lançamentosrj.com.br
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Comissão aprova maior proteção para comprador de imóvel
26/12/07 - A Comissão de
Defesa do Consumidor aprovou no
dia 19 de dezembro o
Projeto de Lei 748/07, do
deputado Rogério Lisboa (DEM-RJ),
que revoga o prazo de um ano
para que os compradores de
imóveis na planta paguem dívidas
de empreendimento imobiliário de
construtora falida. O prazo está
previsto na Lei 10.931/04. Essa
lei determina que, para evitar a
inclusão do imóvel em construção
na massa falida, os adquirentes
devem decidir, em assembléia, a
continuidade da obra com
recursos próprios. A lei
estabelece, no entanto, que as
dívidas tributárias,
previdenciárias e trabalhistas
da construtora devem ser
assumidas pelos adquirentes e
pagas em um ano.
A relatora da matéria na
comissão, deputada Ana Arraes
(PSB-PE), apresentou parecer
pela aprovação e disse que a
proposta está de acordo com os
princípios de defesa do
consumidor. Entretanto, ela
apresentou emenda segundo a qual
a construção de apartamentos só
poderá ser financiada com
recursos do Fundo de Garantia do
Tempo de Serviço (FGTS) se o
empreendimento for submetido ao
regime da afetação patrimonial.
O objetivo também é oferecer
maior proteção ao consumidor.
O patrimônio de afetação cria
uma reserva patrimonial para
proteção dos direitos dos
consumidores, uma "blindagem" do
acervo da incorporação e
institui um regime de vinculação
de receitas, que impede o desvio
de recursos de uma obra para
outra ou para outras atividades
da empresa incorporadora. Essa
reserva permanece imune a
eventual falência da empresa. Na
hipótese de falência, a obra
pode ser continuada pelos
próprios compradores, sem que a
responsabilidade deles
ultrapasse o preço estipulado no
contrato de compra do imóvel.
O projeto, que tramita em
caráter conclusivo, ainda será
analisado pelas comissões de
Desenvolvimento Urbano e de
Constituição e Justiça e de
Cidadania.Fonte: Agência
Câmara
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Sistema de amortização determina prestações do imóvel
Um item que
deve ser bem observado no
processo de escolha de uma linha
de crédito na compra de imóveis
é o sistema de amortização da
dívida que será usado. A
importância dessa sigla - que
muitas vezes passa despercebida
-, é ser uma das principais
responsáveis pelo valor inicial
e final das parcelas.
Além disso, é o sistema de
amortização que determina o
saldo devedor a pagar.
Atualmente são oferecidas três
opções: o Sistema de Amortização
Constante (SAC), o Sistema de
Amortização Crescente (Sacre) e
a Tabela Price.
O mais utilizado pelas
instituições financeiras é o SAC,
pois com essa modalidade, o
mutuário paga, ao mesmo tempo,
um porcentual dos juros e outro
da dívida. O valor mensal a ser
pago é maior no início, mas
diminui com o tempo e não sobra
resíduo ao final do contrato.
Por isso, esse é o sistema mais
recomendado por especialistas de
defesa do consumidor.
O Sacre é semelhante ao SAC.
Mas, nessa modalidade, primeiro,
efetua-se a correção do saldo
devedor e depois diminui-se a
parcela de amortização. Com
isso, as parcelas finais são
mais baixas que pelo SAC, mas o
total pago pelo financiamento é
maior.
O menos indicado dos sistemas é
a Tabela Price. Inicialmente,
oferece parcelas menores. Mas,
aumentam consideravelmente no
final do contrato.
Isso ocorre porque primeiro o
mutuário paga os juros para,
depois, amortizar a dívida. Além
do valor emprestado ser superior
às outras modalidades, ainda
existe o inconveniente de sobrar
resíduo a ser pago no final.
A maioria dos bancos já utiliza
o SAC como sistema se
amortização e, em alguns casos o
SAC é combinado com as outras
modalidades - Sacre ou Tabela
Price. Fonte paulogusmão.com
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